Als Immobilienentwickler machen wir uns sehr viele Gedanken um die Belebung der Straßen, das Leben im Urbanen. Arbeits- und Wohnraum, Raum für Kinderbetreuung, für die tägliche Versorgung, privaten und öffentlichen Grünraum... Kurzum - urbanen Lebensraum, mit allem was dazu gehört. Wir sehen die Zukunft der nachhaltigen Stadtentwicklung in der gemischten Nutzung. Doch was genau meinen wir damit und was steckt dahinter?

Eine Formel für die Zukunft

Es sind zwei typische Personen und Alltagssituationen, welche die Stärken der gemischten Nutzung verdeutlichen: Zum einen die ältere Dame mit eingeschränkter Mobilität im Pflegeheim. Für ihre täglichen Besorgungen, Arztbesuche oder zur Pflege ihrer Sozialkontakte ist sie auf Hilfe angewiesen. Denn um die weit entfernten Geschäfte, Ordinationen oder auch nur ein Kaffeehaus zu erreichen, braucht sie jemanden, der sie bringt und abholt. Glück hat die Dame, wenn sie in einem bestimmten Pflegeheim in Traun Dionysen wohnt. Denn in dessen unmittelbarer Nähe errichten wir gerade ein Gesundheits- und Stadtteilzentrum (STZ) nach dem Prinzip der gemischten Nutzung. Dort kann sie schon in wenigen Monaten einkaufen, den Arzt, die Apotheke oder ein Kaffeehaus besuchen, um Bekannte oder ihre Enkerl zu treffen. Auf eine kurze Formel gebracht ist das „Lebensqualität durch kurze Wege“. 

 

Auch die junge Mutter, die ihr Kind auf dem Weg in die Arbeit in den Kindergarten bringt, profitiert vom traditionellen Modell der gemischten Nutzung: Sind der Arbeitsplatz, die Wohnung und der Kindergarten fußläufig erreichbar – im Idealfall sogar im gleichen Gebäude – ist das zeit- und ressourceneffizient. AVORIS hat das Zukunftsmodell im Leobener Kremplhof, in dem sich Wohnraum, Büroflächen und ein Café ergänzen, schon realisiert. In der Wiener Stadtoase im 15. Bezirk und im G’Mischten Block in Favoriten ist das Prinzip der gemischten Nutzung jetzt der zentrale Planungsansatz von AVORIS.

Jener Faktor, der in all diesen Projekten den Gewinn an Lebensqualität ausmacht, ist technisch betrachtet schnell erklärt: Es ist die „gemischte Nutzung“ oder „Mischnutzung“. Man spricht davon, wenn die Flächen in einem Gebäude verschiedenartig genutzt werden – etwa durch Gewerbe-, Handels-, Sport-, Freizeit-, Gastronomiebetriebe oder Sozialeinrichtungen im Erdgeschoß und Wohnungen darüber. Dabei vermischen sich oft private und berufliche Lebensbereiche.

Einfaches Prinzip...

Natürlich kann man den Begriff der gemischten Nutzung auch weiter fassen und ihn auf eine Straße oder ein Grätzel beziehen. Wenn dort Wohnen und Arbeiten, Nahversorgung, Kinderbetreuung, Freizeitangebote, privater Freiraum und öffentlicher Grünraum mit kurzen Wegen verbunden sind, trägt das entscheidend zur Lebensqualität bei.

 

Die gemischte Nutzung hat einen weiteren, ganz wesentlichen Vorteil: Sie basiert auf dem Prinzip der Nachhaltigkeit. Dass die gemischte Nutzung den Individualverkehr massiv reduziert und dadurch persönliche Zeitressourcen schont, liegt auf der Hand. Neben diesem ökologischen Argument sprechen auch die soziale Durchmischung, eine stabile Nutzungsintensität und eine höhere Wertstabilität der Immobilie dafür. Für den Eigentümer der Immobilie bringt die gemischte Nutzung sogar eine Diversifikation, die für Stabilität in der Vermietung sorgt.

...für komplexes Biotop

Das alles sind Argumente, die auch uns von AVORIS überzeugt haben, das Konzept der gemischten Nutzung zu verfolgen, wo immer das möglich – und wirtschaftlich sinnvoll ist. Denn unbestritten ist: Gemischte Nutzung fällt nicht vom Himmel. Sie ist ein komplexes Biotop. Sie zum Leben zu erwecken, ist kompliziert.

 

Immobilienentwickler müssen bereit sein, dafür die oft strapazierte „Extra-Meile“ zu gehen. Damit die gemischte Nutzung tatsächlich funktioniert, braucht es bereits in der frühen Entwicklungsphase neben eingehenden Dialogen mit den unterschiedlichen Nutzergruppen über deren Bedürfnisse und Anforderungen auch eine intensive Zusammenarbeit von Entwicklern, Spezialplanern und Kommunen.

Wir sind überzeugt, dass sich diese Investition auszahlt. Wir glauben, dass dadurch das Gesamtprojekt gewinnt, dass ein Mehrwert entsteht. Attraktiver Wohnraum ist das Ergebnis, anhaltend hohe Nachfrage ist die Rendite.

Um die gemischte Nutzung zu verwirklichen, setzen wir auf „innerstädtische Nachverdichtung“. Dabei werden brachliegende Flächen genutzt und die Kubaturen erhöht. Denn dort, wo der Raum knapp ist, müssen wir besonders sorgsam damit umgehen. Deshalb werden etwa Dächer als Grünräume genutzt, Parkplätze – wenn sie denn überhaupt notwendig sind – unter die Erde verbannt.

Lohnender Balanceakt

Das ist oft ein Balanceakt. Schließlich gilt es, das Zusammenspiel zwischen privaten und gemeinschaftlichen Bereichen so auszutarieren, dass das Grätzelleben funktioniert. Die Wechselwirkung von Themen wie Mobilität, Energie & Ressourcen, Infrastruktur, Grünräumen und Möglichkeiten zur besseren Work-Life-Balance entscheidet über die Attraktivität des Lebensraumes.

Der Vergleich macht sicher

Dass sich dieser Balanceakt lohnt, wird klar, wenn man das Gegenteil – nennen wir es separierte, getrennte Nutzung oder Einzelnutzung – erlebt. Tote Erdgeschosszonen und leere Zentren in der Stadt, von Pendelverkehr geplagte Wohn- und Gewerbeviertel oder ausufernde Einkaufszentren am Stadtrand stehen der Idealvorstellung vom dörflichen Leben im Grätzel diametral entgegen. Deshalb hat AVORIS den Fokus geschärft. Nach wie vor ist Wohnen unser wichtigstes Thema. Mittlerweile jedoch in Kombination mit gemischter Nutzung. Denn es ist die Überzeugung unseres Unternehmens, dass nur so das Leben in der Stadt zukünftig lebenswert funktionieren kann und dass darin die Zukunft einer gelungenen Stadtentwicklung liegt.